התנגדות לתכנית בנין עיר
הרבה מאות בעלי קרקעות הפסידו בין אלפי שקלים למאות אלפי שקלים למרות שאושרה תכנית בנין עיר המשנה יעוד הקרקע שלהם. בטח אתם שואלים, כיצד זה ייתכן שינו להם את יעוד הקרקע מחקלאי למגורים והם הפסידו כסף?
הפרדוקס הגדול הוא שלמרות ההפסד הכספי, הועדה המקומית דורשת מבעל הקרקע ובצדק תשלום היטל השבחה.
אם אתם תוהים כיצד יכול להיות מצב בו השביחו את הקרקע ולמרות זאת בעל הקרקע הפסיד כל כך הרבה כסף !!!
ובמיוחד אם אתם בעלי קרקע חקלאית בשלב של שינוי ייעוד, כדי לכם מאוד להמשיך ולקרוא עד הסוף.
אקדים ואומר שמרבית בעלי הזכויות בתכניות בנין עיר אשר השביחו להם את הזכויות כלל לא מודעים לעניין ולכן יש פה פרדוקס מחד גייסה השביחו להם את הזכויות בקרקע ומאידך גיסה הם מפסידים מהמהלך הזה? על הפרדוקס הזה "בונים" יזמי התכניות המתעשרים מכך.
כיצד ייתכן שמשביחים את הקרקע ועדיין בעל הקרקע מפסיד כסף?
כדי להבין את הפרדוקס יש צורך להבין מה המשמעות של טבלת איזון בתכנית בנין עיר.
לדוגמה: בתב"ע המשנה ייעוד מקרקע חקלאית לסוגים שונים של ייעודי קרקע (מגורים צמודי קרקע ובניה רוויה, מסחר, שטח ציבורי וכו') כאשר בתחום התכנית, מספר בעלים, לרוב מצריך עריכת טבלאות איחוד וחלוקה.
בקצרה, מטרת טבלאות האיחוד והחלוקה הינה להקצות ולקבוע את הזכויות במגרשי התכנון החדשים. כך, שהחלק היחסי של כל בעל זכויות בתכנית "במצב הנכנס" ישאר אותו חלק יחסי גם "במצב היוצא".
עריכת טבלת איחוד וחלוקה נעשות ע"י שמאי מקרקעין המשמש כ"שמאי התכנית".
ישנם גורמים ושיקולים רבים אותם לוקח שמאי התכנית בחשבון ובהתאם להם עורך את טבלת האיחוד והחלוקה.
"שמאי התכנית" רואה את טובת התכנית ואובייקטיבי לכלל בעלי החלקות בתכנית.
כשמאי מקרקעין בהווה וכבודק תכניות בנין עיר בעבר (כעובד ועדה מקומית לתכנון ובניה) לעתים כשבוחנים את התכנית מהזווית של בעל קרקע, ניתן לראות שאותו בעל קרקע "תורם לתכנית" יותר זכויות מבעל קרקע אחר בתכנית ומקבל פחות זכויות.
במצב זה, למרות שלכאורה טבלת האיזון מאוזנת, קיים עיוות. בעל זכויות אחד "נותן יותר" ובעל זכויות אחר "מקבל יותר".
עיוות זה בסופו של דבר יכול להתפרש בהפסד כספי של מאות אלפי שקלים.
למי שאינו בתחום, קשה מאוד להבין ולכן אתן דוגמה להמחשה
לקוח משרדנו בעל מספר דונמים ביעוד חקלאי, קיבל במסגרת התב"ע זכויות במושע (זכויות יחד עם אנשים אחרים) במגרש אשר שייעודו מגורים.
לאחר בדיקה של משרדנו נמצא שבהתאם להוראות החוק, הוראות תקן 15 ולצורך מקסום הזכויות של בעל הזכות, נכון יותר מבחינת בעל הקרקע לקבל זכויות במגרש אחר ללא מושע. דהיינו להיות בעלים ללא שותפים במגרש אחר. המשמעות יכולה להיות תוספת ממוצעת של כ- 15% לשווי חלקו של בעל הקרקע.
במקרה זו, אם לא היה פונה למשרדנו היה מפסיד כ-15% בלי שבכלל ידע שהוא מפסיד כסף ומצד שני היה משלם היטל השבחה כי השביחו את חלקתו.
בגין מה ניתן להגיש התנגדות לתכנית בנין עיר?
הליך ההפקדה של תכנית הינו פרק הזמן בו הרואה עצמו נפגע מאישור התכנית יכול להגיש התנגדות לתכנית.
ניתן להתנגד לתכנית מכל סיבה. אולם, התנגדות שאינה מטעמים תכנוניים או פגיעה בלתי סבירה בזכות הקניין לרוב יידחו.
בתכניות בנין עיר הכוללות טבלאות איזון, ניתן אף להתנגד בגין טענה כנגד טבלת האיזון. כמובן שתחום טבלאות האיזון הינו תחום שמאי כך שהגשת התנגדות בטענה שישנה טעות בטבלת האיזון או חוסר צדק בטבלת האיזון ללא חוות דעת של שמאי הינה בזבוז זמן וגרוע יותר לא ניתן לאחר מכן להתנגד שוב. או לפנות לערכאות גבוהות יותר.
ההילות השכיחות ביותר להגשת התנגדות הן:
הילות תכנוניות כגון- באזור של צמודי קרקע אם רוצים לאשר תב"ע נקודתית לבניה רוויה. ניתן לטעון שהסביבה אינה מתאימה לבניה רוויה.
תכנית הכוללת בניית שכונה חדשה אשר אין מספיק שטחי ציבור ומבני צביור וכו'
הילות שמאיות – בעיקר בטענות לטבלת האיזון כאשר בעל קרקע מופלה לרעה ביחס לבעל קרקע אחר בתחום התכנית.
כאשר טבלת האיזון נוגדת את הוראות סעיף 122 לחוק התכנון והבניה ו/או נוגדת את תקן 15. אף ייתכן טעויות כגון אי הכללת בעל הקרקע בטבלת האיזון וכו'
פגיעה בקניין – בשלב ההפקדה מומלץ מאוד למי שרואה שאם אישור התכנית נכסו ייפגע. הליך זה הינו הליך זול יחסית ומהיר יחסית. לפעמים הרשות פעלה בתום לב וכאשר בעל הקרקע מתנגד היא יכולה לתקן את התכנית. אם החליטו לדרות את ההתנגדות תמיד עומדת לזכות בעל הקרקע להגיש בתביעה לירידת ערך בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
כיצד משרדנו יכול לעזור בהליך הפקדה של תכנית בנין עיר בהכנה?.
לצורך מקסום זכויות הקניין נדרשת הגשת התנגדות לתכנית. בהגשת ההתנגדות יש להציג לועדת ההתנגדויות בפשטות את הטענות אדריכליות ו/או השמאיות אשר פוגעות זכויות קנייניות ולגרום לשכנוע שאכן יש צורך בתיקון התכנית.
כמי שבעברו, כעובד ועדה מקומית לתכנון ובניה, בדק תכניות בנין עיר רבות, במסגרת בדיקת תב"ע אנו עורכים הן בדיקה תכנונית המהווה בדיקה אדריכלית לתכנית והן בדיקה שמאית של הזכויות.
משרדנו הינו בעל ותק רב מאוד במקרים אלו. אם אתה בעל קרקע המתוכננת לעבור הליך תכנוני כל שהוא וברצונך למקסם את הרווח מהליך התכנון
התקשר עכשיו למשרדנו או השאר פרטים בכדי למקסם את הזכויות שלך ולוודא שתקבל את מקס' הזכויות המגיעות לך.
