הפקעה במקרקעין הינה רכישה כפויה של זכויות הפרט במקרקעין
בישראל קיימים יותר מ- 20 חוקים הנותנים סמכות למדינה ו/או לרשויות השלטון, להפקיעה.
החקיקה הידועה ביותר אשר על פיה מפקיעים הינה פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943.
חוקים נוספים לפיהם ניתן להפקיעה הם חוק התכנון והבניה (מאפשר בסעיף 188 לועדה המקומית לתכנון ובניה). פקודת הדרכים ומסילות ברזל. חוק המים הנותן סמכות לחברת מקורות. חוק העתיקות ועוד.
איש אינו אוהב שמפקיעים ממנו! אולם יש לזכור ההפקעה הינה לצורכי ציבור. אם לא נפקיעה קרקע כיצד יסללו כבישים? כיצד יבנו מבני ציבור? וכו'.
לכן בהפקעה ישנו ניגוד עניינים בין בעל הזכות בקרקע לבין הרשות המפקיעה.
בהתאם לכך קיים מנגנון פיצוי בגין הפקעת הקרקע.
מי שמוסמך להעריך את שווי הקרקע לצורך הפיצוי הינו שמאי המקרקעין.
לצורך מיקסום הפיצוי לבעל הקרקע, מומלץ לפנות לשמאי מקרקעין מטעם בעל הקרקע.
הפקעה בהתאם לחוק התכנון והבניה, שהינה ההפקעה השכיחה ביותר.
בהפקעה זו הפיצוי אשר ניתן לבעל הקרקע הינו דו שלבי.
מהם שני השלבים ?
שלב ראשון
בשלב הראשון- הועדה המקומית מאשרת תכנית בנין עיר.
נניח שהיה מגרש מגורים בשטח של דונם ולצורך הרחבת הדרך נדרש להפקיעה בחזית המגרש שטח של 200 מ"ר.
במקרה זה עומד לזכות בעל הקרקע שלוש שנים להגשת תביעה לירידת ערך (נקראת גם תביעה בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון ובהניה).
בתביעה זו שווי הפיצוי אשר ניתן לבעל הקרקע הינו החלק הארי. הפיצוי מחושב בהפרש בין שווי קרקע למגורים לשווי קרקע ביעוד דרך.
עברו 3 שנים ובעל הקרקע לא הגיש תביעה לירידת ערך. הוא אבד את הזכות להגיש תביעה ולקבל פיצוי (במקרים מיוחדים ביותר יש זכות לשר הפנים להאריך את מועד הגשת התביעה).
בשלב זה בעצם ערך הקרקע המתוכנן להפקעה ירד, הואיל והיעוד כבר לא מגורים כי אם דרך. בשלב זה עדיין בעל הקרקע ראשי להשתמש בקרקע (לא לבניה) והיא עדיין שייכת לו.
שלב שני
השלב השני- ההפקעה משפטית ופיזית.
בשלב זה הקרקע כבר לא שייכת לבעלים המקורי ועוברת לזכות לועדה המקומית לתכנון ובניה , בשלב זה ניתן להגיש את התביעה להפקעה.
התביעה הינה ליתרת השווי. דהיינו, פיצוי לפי שווי קרקע ביעוד לדרך.
בעלי קרקעות ריקות, קרקעות חקלאיות וכו' שימו לב!!!
על מנת לא לאבד את הזכות להגשת תביעה בהתאם לסעיף 197. וכן את ההפקעה מומלץ, לפנות למשרדנו אחת לשלוש שנים בכדי שנבדוק את המצב התכנוני של הקרקע.
לעיתים מאושרות תכניות לסלילת כביש החוצה שטח חקלאי.
בדיקה זו תשמור בערנות על הזכות שלכם להגשת פיצוי ירידת ערך ותביעת פיצוי הפקעה.
בדיקה זו חשובה מאוד הואיל ולא תמיד תראו שילוט או תקבלו התראות על תכנית אשר תפקיעה לכם את השטח!!
כיצד משרדנו יכול לעזור לכם?
למשרדנו נסיון רב בהגשת תביעות בהתאם לסעיף 197 (ירידת ערך המהווה את השלבה הראשון) וכן הגשת תביעות להפקעה. משרדנו עובד בשיתוף פעולה עם מספר עורכי דין המומחים לתחום זה. כמו כן נשמח לשתף פעולה עם על עו"ד המתמחה בתחום אשר תבחרו.
חוות דעת משרדנו הינה חוות דעת אשר תפנה את הזרקור ל"נזק" שנוצר בשל ההפקעה.
בחוות הדעת שלנו, אנו נוסיף פיצוי בגין מחוברים הבנויים בהיתר בניה או גידולים חקלאיים קיימים בשטח ההפקעה.
