דו"ח בדיקה לנכס לפני רכישה:
בדיקות אובייקטיביות הנערכות ע"י שמאי מקרקעין ממשרדנו מונעות אי נעימות בעתיד
ומציגות ללקוחותינו את כל "היתרונות והחסרונות" אשר לא ניתן לראות בעין בלתי מקצועית
רק כך ניתן לקבל החלטה האם לרכוש את הנכס שהרי זו העסקה הגדולה ביותר בחיים.
עלות הבדיקה היא כסף קטן שיכול לחסוך הפסד ענק
בישראל קיימים יותר מ- 20 חוקים הנותנים סמכות למדינה ו/או לרשויות השלטון, להפקיעה.
החקיקה הידועה ביותר אשר על פיה מפקיעים הינה פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943.
חוקים נוספים לפיהם ניתן להפקיעה הם חוק התכנון והבניה (מאפשר בסעיף 188 לועדה המקומית לתכנון ובניה). פקודת הדרכים ומסילות ברזל. חוק המים הנותן סמכות לחברת מקורות. חוק העתיקות ועוד.
בישראל קיימים יותר מ- 20 חוקים הנותנים סמכות למדינה ו/או לרשויות השלטון, להפקיעה.
החקיקה הידועה ביותר אשר על פיה מפקיעים הינה פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943.
חוקים נוספים לפיהם ניתן להפקיעה הם חוק התכנון והבניה (מאפשר בסעיף 188 לועדה המקומית לתכנון ובניה). פקודת הדרכים ומסילות ברזל. חוק המים הנותן סמכות לחברת מקורות. חוק העתיקות ועוד.
לקחתי עו"ד לעסקה הוא בודק
האם בדיקת עו"ד מספיקה?
האם עו"ד ביקר בנכס אותו אתם עומדים לרכוש? אם התשובה היא שלילית, המשמעות היא שלא כל הבדיקות הנדרשות נערכו!
הידעתם, בדיקת עו"ד לפני הרכישה הינה בנוסף ולא במקום בדיקות הנדרשות
ע"י שמאי מקרקעין?
מדוע צריך חוות דעת של שמאי מקרקעין לפני רכישה של נכס הרי אני לוקח משכנתה גם כך הבנק יחייב להזמין שמאי?
פעמים רבות אני נשאל את השאלה הזו.
אז ברור לכולם ששמאי מטעם הבנק מגיע לאחר חתימת החוזה ואם הוא מוצא בעיות זה כבר מאוחר.
בנוסף, שמאי מקרקעין מרשימת הבנק יערוך את השומה בהתאם להנחיות הבנק.
בשומת שווי שוק הנערכת במשרדנו טרם הרכישה, הדאגה היחידה שלנו היא לאינטרס של הלקוח ולא של הבנק.
את הסיבה החשובה ביותר אסביר בדוגמה ממקרה שהיה ולצערי לא פעם אחת.
התבקשתי ע"י עו"ד המייצג קונה לבדוק דירה בבניין. דירה טיפוסית שלכאורה אין תוספות והכל אמור להיות תקין. הקונה התכוונה לרכוש את הדירה במזומן (בלי משכנתה).
רק בביקור בדירה ניתן היה לראות שחדר אחד מתוך הדירה שייך קניינית לשכן בדירה הצמודה.
כמובן שיש לזה משמעות משפטית וכפועל יוצא מזה כלכלית.
אם אתם רוצים לישון בשקט בחדר ולא לקבל מעו"ד של השכן דרישה לקבל את החדר חזרה רצוי לבדוק זאת טרם הרכישה.
כאמור בדיקה זו היא אחת הבדיקות שעו"ד לא יכול לעשות ממשרדו והיא בנוסף לבדיקות שעושה עו"ד.
מה כולל דו"ח בדיקה לפני קניה?
דו"ח בדיקה לפני קניה הוא בעצם צילום הנכס מהבחינה המקצועית. הדו"ח מאפשר לכל אחד, גם אם הוא לא מבין כלום בנדל"ן, להבין מה בדיוק הוא עומד לרכוש.
הדו"ח כולל את הפרטים הבאים:
תאור הסביבה: תאור זה כולל את האזור בו הנכס ממוקם. באזורים בהם יכול להיות שינוי בסביבה, אציין זאת. יש שינויים שיכולים להשפיע על הקונה אם רכוש את הנכס או לא. לדוגמא: אם מול הדירה יש שטח פתוח חקלאי. ייתכן ובבדיקה נראה שקיימת תכנית לשינויי יעוד השטח החקלאי. כך שבעוד זמן לא רב, יבנו במקום מגדלים. דבר זה יכול לגרום לקונה לא לרכוש את הדירה. ללא הבדיקה היה רוכש את הדירה ולאחר מספר שנים לא רב היו מתחילים לבנות לו מול הדירה.
תאור הנכס: תאור זה מתאר את הנכס עצמו. כך אתם רוצים לרכוש דירת 4 חדרים אתם יודעים שבאמת קניתם דירת 4 חדרים ולא דירת 3.5 חדרים. הבדיקה כוללת גם אלמנתים פיזיים והתאמה לדרישות החוק. דהיינו במקרה שלנו יש בתקנות הגדרה מה נחשב חדר. גם אם אתם מוכנים לרכוש את הדירה מכל סיבה שהיא, חוות דעת שאומרת שהדירה הינה דירת 3.5 חדרים מאפשרת לכם לנהל מו"מ מעמדת כח.
המצב התכנוני: בתאור המצב התכנוני אתייחס לתכניות בניין עיר החלות על הנכס. אם ישנן זכויות בניה נוספות יפורטו הזכויות. כמו כן אם ישנו שטח פתוח בצמוד לנכס אשר בהתאם לתכנית בנין עיר אינו מסומן כשטח חקלאי אפרט פה את הייעוד של המגרש הצמוד.
רישוי: מצב הרישוי מראה את כל נושא היתרי הבניה. בפרק זה אציין את היתרי הבניה של הנכס. אם ישנן חריגות בניה או בניה בגינה לא נמצא היתר (בניה ללא היתר) ניתן לראות בפרק זה. כמובן שנושא זה משפיע על שווי הנכס.
הזכויות בנכס: פרק זה מפרט את פרטי בעלי הזכויות. בנוסף את הזיהוי הקנייני של הנכס.
עסקאות השוואה וחישוב השווי: בפרק זה אפרט עסקאות השוואה אותן אנתח לצורך הערכת שווי הנכס. בדו"ח בדיקת נכס ללא שווי סעיף זה לא יכלל.
לאחר הבדיקה מקבלים חוות דעת הכוללת את שווי הנכס או בלי שווי הנכס, בהתאם להזמנת הלקוח.
יתרות משרדנו בתחום זה
בדיקה זו, גם ללא השווי, הינה בדיקה חשובה מאוד. אני ממליץ לכל מי שרוצה לרכוש נכס נדל"ן לערוך בדיקה זו. העלות של בדיקה זו ביחס לעלות רכישת נכס עם בעיות זניחה מאוד. זכרו לפעמים תדעו על הבעיה של הנכס אותו רכשתם היום רק כשתבואו למכור. אז זה כפר מאוחר!
לפני רכישה של רכב אפילו בעלות של 30,000 ש"ח נרוץ מהר מאוד לבדוק את הרכב שהרי אנו לא רוצים בסוף להרגיש ש"דפקו אותנו" ושילמנו 30,000 ש"ח לרכב עם פגם.
האם כאשר את/ה עומד/ת לפני רכישה של הנכס הכי יקר בחייכם את/ה לוקח/ת אותו לבדיקה?
הניסיון של רון מרקוס, כמי שעבד בועדה ומכיר את חוק התכנון והבניה על כל ההבטים הוא בכך שאם תימצא בעיה או חריגה, תקבלו את התמונה המלאה ביחס לבעיה. כך שלפעמים ישנה חריגת בניה שבגינה תקבלו המלצה לא לרכוש את הנכס אך ייתכן וישנה חריגה שבגינה נמליץ לכם לנסות להפחית מהמחיר אותו התכוונתם לרכוש את הנכס וזאת מאחר והחריגה ניתן לאישור או מכל סיבה אחרת שנפרט לכם.
