הסיכון ברכישת קרקע חקלאית / ספקולטיבית
מרבית המשקיעים בקרקע חקלאית חולמים מתישהו "לעשות את האקזיט" כשהציפייה היא הפשרת הקרקע לבניה.
יתר המשקיעים בקרקע חקלאית חולמים ליהנות מדירה במחיר זול בעתיד הקרוב.יש היגיון מסוים בהשקעה בקרקע חקלאית בישראל.
מחירי הדירות כיום שוברים שיאים חדשים שנראה שכל פעם נשברים מחדש.
סיפורים על זוגות צעירים, שאין להם יכולת כיום לרכוש דירה וממתינים שנים ארוכות עד שמוצאים דירה במחיר סביר, אם בכלל, הופכים לנפוצים יותר ויותר. חלקם מתפתים לרכוש קרקע חקלאית בתקווה שבעתיד הלא רחוק, יוכלו לבנות את דירתם במחיר נמוך יותר ממחירי השוק. הכל בהסתמך על הבטחות סוכני המכירות וללא בדיקה מקצועית ומעמיקה.
השטח הבנוי במדינת ישראל קטן, זה יחד עם היצע הקרקע מוגבל ומחירי דיור הולכים ועולים, כאשר כל הזמן שומעים את הפוליטיקאים מצהירים שרק הגדלת תוספת יחידות דיור משמעותית תצמצם את מצוקת הדיור ותוריד את מחירי הדירות, גורמת לרוכשים רבים להשקיע בקרקע חקלאית זאת בתקווה שהקרקע שקנו תופשר בהקדם.
אדם שיש לו כסף להשקעה ואינו מבין בבורסה לא ישקיע את הכסף בבורסה ללא שיקח ייעוץ השקעות. רכישת קרקע חקלאית כמוה כאפיק השקעה. הטעות שעושים רוב המשקיעים בקרקע חקלאית היא, שאינם מתמצאים בתחום, אינם מודעים לאפיק ההשקעה בו בחרו ומשקיעים את מיטב כספם , זאת ללא יועץ השקעות. במקרה של רכישת קרקע חקלאית "יועץ ההשקעות" הוא שמאי מקרקעין מטעמם.
חוות דעת שמאית בהתאם לתקן 22- מה הסכנות לקונה?
העובדה שקיימת קרקע לשיווק, וישנה חברה שלוקחת עליה חסות ומוכרת אותה לציבור, לא הופכת אותה בהכרח לקרקע כדאית להשקעה. גם אם היא קרובה מאוד ואף יכולה להיות צמודה לאזור מגורים. להבטחה "רכישת 250 מ"ר קרקע חקלאית תקנה לך אפשרות ליחידת דיור עתידית", לרוב אין בסיס. כשמדובר בקרקע שייעודה חקלאי, גם אם באמת בסוף התהליך הקרקע תופשר למגורים.
ישנם חברות רבות אשר מוכרות קרקעות חקלאיות. חלקן מתחילות בהליך הכנה לכאורה של תכניות בנין עיר על מנת להראות רצינות ולהציג לקונים פוטנציאל ממשי שעוד רגע הועדה המקומית תאשר שינוי יעוד. חברות שמבטיחות על בסיס מצגות שווא שהקרקע עומדת להיות שווה עשרות מונים יותר בעתיד הקרוב.
כיום חובה על מכור קרקע המשווקת לציבור על בסיס ציפיות (קרקע חקלאית),להציג חוות דעת שמאית בהתאם לתקן 22. חוות דעת שמאית בהתאם לתקן זה אמורה להראות את הפוטנציאל של הקרקע. אולם, צריך לדעת טוב טוב כיצד לקרוא את השומה. אדם מן השורה, סביר להניח, שלא יבחין "בניואנסים הקטנים". על מנת שתבינו במה אתם עומדים להשקיע משרדנו נותן שרות לרוכשים פוטנציאלים. יש לזכור שהמוכר הוא זה שמזמין את השומה. הוא עושה זאת רק בגלל שהוא מחוייב להציג שומה בהתאם לתקן 22 ולא עושה זאת סתם מטוב ליבו. על-כן, סביר שלא יציג שומה שאינה מטיבה עמו.
משרדנו עורך שומות מקרקעין עבור חברות המעוניינות למכור קרקעות חקלאיות המתבססות על ציפיות ראליות בלבד.
אם ניסו לעבוד עלינו לא ינסו לעבוד על קונה שאינו בתחום זה?
לצערי, היה לנו מקרה שבעל חברה למכירת קרקע חקלאית, ניסה להכשיל אותנו ע"י הצגת שומת מקרקעין בהתאם לתקן 22 בחלקה סמוכה לחלקה אותה הוא מוכר, בכדי לקבל שומה בהתאם לתקן 22 על חלקתו. לאחר ביקור בנכס ובמשרדי הועדה המקומית לתכנון ובניה באשדוד, תמונת המצב של הקרקע הייתה לנו ברורה מאוד (ולא לטובת החברה). כמובן שפנינו למזמין העבודה ועדכנו שבניגוד לדבריו הקרקע לא תופשר לבניה ואין באפשרותנו להוציא שומה בהתאם לתקן 22, הואיל ואנו לא מוכנים להוציא שמאות הכוללת "פנטזיות".
עד מהרה קבלנו מכתב מעו"ד החברה בדרישה שנחזיר את שכ"ט ששולם עד כה בטרם ינקטו הליכים משפטיים.
https://13tv.co.il/item/news/economics/consumers/ashdod-lannds-902846448
כמובן שבסופו של דבר לא הוחזר שכ"ט ולא הוגשה תביעה ע"י החברה.
סוגי תכניות אשר בהתאם להם ניתן להעריך את הפוטנציאל לשינוי יעוד הקרקע
תהליך שינוי ייעוד של קרקע חקלאית הינו תהליך ארוך מאוד ותלוי באישור של מספר רשויות תכנון. על מנת להבין את הנושא יש להבין תחילה כיצד בנוי המבנה התכנוני במדינת ישראל.
במדינת ישראל ישנן 3 ועדות תכנון ברמות תכנון שונות. הסמכויות בין הועדות בנויה בצורת פירמידה.
בראש הפירמידה עומדת הודעה הארצית לתכנון ובניה – ועדה זו מאשרת תכניות ברמה הארצית. הן מוכרות בשם תמ"א. תכניות אלו מסמנות אזורים למגורים מסוגים שונים (ערים, כפרים, ישובים וכו'), אזורי תעסוקה (שטחי תעשיה, נמלים, שדות תעופה וכו') ואזורים ירוקים בהם לא תאפשר בניה. כמו כן תכניות של תשתיות כגון: מסילות רכבת, תכניות לכבישים בין עירוניים וכו'
באמצע הפירמידה נמצאת הועדה המחוזית לתכנון ובניה – הועדה המחוזית הינה גוף ממשלתי המשמש כגוף תכנוני. תכניות מתאר מחוזיות (תמ"מ) הינן תכניות המקשרות בין התכנית הארצית לתכנית המקומית המפורטת. בתכנית זו נקבעים העקרונות לתכנון המחוז כולו וממנה נגזרת התכנית של הועדה המקומית.
בתחתית הפירמידה נמצאת הועדה המקומית / ועדה מרחבית לתכנון ובניה – לועדה זו סמכות תכנון, רישוי ופיקוח על הבניה בתחום מרחב התכנון המקומי. תכניות לשינוי ייעוד נדונות בועדה המקומית, אך צריכות את אישור הועדה המחוזית.
כיום ישנה מגמה של אישור תכניות לשינוי ייעוד הכוללות הפשרת קרקע חקלאית במתחמים. בתכנית אחת יכולים להיות מספר מתחמים. תכנית זו אינה מהווה תכנית, אשר מכוחה ניתן להוציא היתר בניה, ויש צורך באישור של תכנית נוספת מפורטת לכל
מה צריך לדעת לפני שמחליטים לרכוש קרקע חקלאית?
אחרי שהבנו כיצד מתקיים הליך התכנון, נעסוק במה היא משמעות דחייה עד קבלת אישור לבניה, כאשר רוכשים קרקע חקלאית.
החברות המשווקות קרקעות חקלאיות, לא תמיד יספרו ויספקו לנו את הנתונים התכנוניים הנכונים של הנכס. לכן, הבדיקה הראשונה צריכה להיות בתכנית מתאר ארצית. תכנית זו מסווגת את ייעוד הקרקע של שטח מדינת ישראל.
בין יתר מטרות התכנית "שמירת עתודות קרקע לדורות הבאים תוך כדי שמירה על ערכי טבע, חקלאות, נוף ומורשת…".
לאחר בדיקה זו יש לבדוק את יתר התכניות הארציות ולוודא שלא מתוכנן פרוזדור חשמל בקרקע המוצעת לנו או בסמוך לה; שלא מתוכנן כביש ראשי; מסילת רכבת וכיו"ב. אם בתכנית זו החלקה מסווגת כשטח ירוק, שאינו מיועד לבניה בעתיד, או שהשטח מיועד לאחד התשתיות הלאומיות, מומלץ בשלב זה לחפש חלקה אחרת.
במידה ועברנו את המשוכה, הזו נמשיך לבדוק בתכנית המחוזית, האם החלקה מסומנת כשטח לבניה או כשטח חקלאי.
אם הקרקע מסומנת בתכנית המחוזית כשטח לבניה, הסבירות לשינוי ייעוד גדל אולם עדיין ישנה חוסר וודאות לפרק הזמן.
אם הקרקע מסומנת בתכנית מחוזית כשטח חקלאי, הסבירות לשינוי ייעוד קטן מאוד.
רק מתכנית בנין עיר מפורטת ניתן לדעת מה הן זכויות הבניה בחלקה או כמה דירות ניתן לבנות בה. כמובן, רק אז ניתן לדעת מה הן זכויות כל אחד מבעלי החלקה. כך שאם המשווקים של קרקע חקלאית מבטיחים ש"תוך 5-10 שנים, ניתן לבנות כבר את המגדל בו תזכו בדירה או דירות", כעת אתם כבר יודעים שאין דבר כזה. אין וודאות ביחס לזמן ובוודאי לא לזכויות בתכנית אשר תאושר בעתיד.
יש לקחת בחשבון שבכל שלב ושלב קיימת האפשרות לדחות את התוכנית, כך שבסוף תשאר ביעוד חקלאי. כמו-כן בתכניות מפורטות יש לערוך טבלאות איזון. אם חלקכם היחסי בחלקה קטן, ייתכן ובעתיד כשתאושר סוף סוף התכנית, חלקכם היחסי יקנה לכם זכות ליחידת דיור בשותפות עם עוד בעלים בחלקה ואפילו לא לקבל זכות לקרקע לדירה בשלמות.
– בנוסף, יש להגיע פיזית לשטח ולראות את המקום, המטרה העיקרית של הביקור היא לראות האם ישנם קווי חשמל, מבנים חקלאים, גידור הקרקע, אולי עובר בו נחל… וכל דבר אחר המחובר לקרקע.
– אם כן שווי קרקע חקלאית אינו דבר של מה בכך. יש לקחת בחשבון את התכנון הקיים, מיקום החלקה בפועל, מה קיים כיום על החלקה ו/או בסמוך לה ועוד משתנים נוספים.
לסיכום
רכישת קרקע חקלאית הינה אפיק השקעה שמתאים לחלק מסוים ולחלק אחר אינו מתאים כלל.
בדרך כלל אפיק זה מתאים למי שיש לו הון עצמי, שאינו רוצה להשקיע אותו באפיק אחר ושאינו מתכוון להשתמש בו בתקופה הקרובה ואולי גם בתקופה הרחוקה..
בנוסף, יש לקחת בחשבון שהבנקים לרוב אינם מוכנים לשעבד נכסים מסוג קרקע חקלאית ולכן ההון דרוש במלואו (מי שצריך לשעבד נכס אחר בכדי לרכוש קרקע חקלאית, כדאי לו לחשוב שוב לפני הרכישה).
רצוי מאוד לפנות לקבלת ייעוץ ממשרדנו בטרם הרכישה. עלות חוות דעת בטלה בשישים לעומת הנזק אשר עשוי להיות ברכישה ללא בדיקה מקצועית.
כפי שצוין, רוכש קרקע חקלאית צריך להיות מי שיש לו הון זמין. מי שחושב לוותר על בדיקה שמאית בגלל העלות הכרוכה בכך מומלץ לו לותר על אפיק זה.
מה יתרון משרדנו בתחום נותן לכם?
למשרדנו מצד אחד, הניסיון בהכנת שומות בהתאם לתקן 22 ומצד שני ניסיון בניתוח דוחות שומה בהתאם לתקן 22, כך ניתן לתת ייעוץ אובייקטיבי למי שמעוניין לרכוש קרקע חקלאית.
לאחר בדיקת השומה אשר תימסר לקונה ע"י המוכר תתקבל לקונה התמונה המלאה של כל יתרונות וחסרונות הקרקע לרבות הדגשים על הפרטים שאינם וודאים. לאחר קבלת התמונה במלואה ניתן לקבל החלטה רציונלית ולא רגשית האם לרכוש את הקרקע ובאיזה מחיר.
