דייר מוגן מי זה?
כידוע בחוק המקרקעין ישנם 5 סוגי זכויות (בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה).
לפיכך זכות דיירות מוגנת אינה אחת מהזכויות במקרקעין. זו בעצם זכות כלכלית הנסחרת בשוק החופשי.
הואיל ושווי זכויות הבעלות בנכס, מהווה את סה"כ הזכויות בנכס. התוצאה היא שהזכות הכלכלית הנקרת "הדייר המוגן" משפיע מאוד על הזכות הקניינית "בעלות".
האם אפשר לראות בנסח הטאבו אם קיים דייר מוגן?
מאחר שזכות הדיירות המוגנת אינה זכות במקרקעין, לא ניתן לרשום את הדייר המוגן בנסח הטאבו.
מכאן, ניתן להבין שברכישת נכס במבנה ותיק (מבנה ישן) יש להקפיד ולברר האם יש בנכס דייר מוגן.
רקע כללי על החוק
במקור חוק הגנת הדייר הינו חוק מנדטורי שתחליטו סוציאלי. במקורו נועד להגן על החיילים הבריטים אשר שכרו דירה ויצאו לשרות הצבאי לתקופה ארוכה וכשחזרו גילו לפעמים שבעל הנכס הכניס דייר אחר במקום או שבעל הנכס החליט להעלות להם את דמי השכירות לנכס.
ולכן החוק במקורו בא להגן על הדייר (השוכר).
אפילו האנגלים כבר ביטלו את החוק אך בישראל כמו בישראל דברים כאלו זזים לאט.
זכות הדיירות המוגנת מעוגנת כיום בחוק הגנת הדייר 1972. החוק מאפשר למי שהיה שוכר נכס (הדייר הראשון) להיות דייר מוגן. כיום סביר להניח שאין דיירים ראשונים. הדייר המוגן יכול למכור את זכותו שהינה זכות כלכלית. החוק מאפשר לדייר המוגן לקבל חלק מ"דמי המפתח" אותם משלם הדייר החדש זאת כאשר הם מתחלפים.
החוק נותן לדייר המוגן הגנה על העלאת דמי השכירות ע"י "הקפאת דמי השכירות". זאת הואיל וניתן להעלות את דמי השכירות רק באישור בית המשפט. כמו כן החוק מגן על הדייר המוגן בכך שאינו מאפשר לבעלי הנכס לסלק את הדייר המגון מהנכס. במיקרים מיוחדים ביותר ניתן להוריש זכות זו.
החוק מבדיל בין זכות הדיירות המוגנת בדירה למגורים ונכס אחר (נכס מסחרי תעשיה וכו').
בחוק הגנת הדייר ישנה רשימת עסקים הוצאו מחוץ לחוק זה. ז"א אם הדייר עושה בהם שימוש שאינו מאושר בהתאם לחוק זה, הוא עלול לאבד את זכות הדייר המוגן.
כמו כן בנכסי מסחר רבים הזכות בעיקר הינה הגנה מפני סילוק מהנכס, אך דמי השכירות המשולמים הינם דמי שכירות ראויים.
הזכות אינה רשומה בנסח המקרקעין אבל בהחלט ניתן להוריש אותה.
דמי המפתח משולמים לדייר היוצא כאשר נכנס דייר חדש. לבעל הנכס הזכות הראשונית לרכוש את הזכויות של הדייר המוגן כאשר הוא ישלם לדייר המוגן את דמי המפתח.
אולם, כמו שהוזכר הדייר המוגן יכול להוריש את הזכות של דיירות מוגנת רק בתנאים הבאים:
- בן זוג של דייר מוגן יירש את הזכות רק בתנאי שחי עם הדייר לפחות 6 חודשים לפני פטירתו.
- ילדים או קרובים אחרים יירשו את הזכות בתנאי שגרו בנכס לפחות 6 חודשים לפני פטירת הדייר המוגן.
- בן זוג אשר התגרש מדייר מוגן, יירש את הזכות אם הוא זכאי לגור בדירה מכח הסכם גירושים או מכוח החלטת בית המשפט.
- בני זוג או ילדיו של דייר מוגן שנזנחו, יירשו את הזכות אם גרו עם הדייר לפחות 6 חודשים בטרם נזנחו ואם אין להם דירת מגורים אחרת.
הורשת זכות הדיירות המוגנת בדירה או בעסק, תחול רק על דור אחד, אלא אם הדייר נפטר או עזב את קרוביו ואין להם נכס אחר. במקרה של נכס עסקי הדבר מותנה בכך שהיורדים ימשיכו לעבוד ולקיים את העסק בנוכחי ושהדבר דרוש לצורך קיומם.
כיום הולכים ומועטים נכסים בדיירות מוגנת. לכן ישנם פחות ופחות שמאי מקרקעין המתמחים בתחום זה.
משרדנו בעל ניסיון רב בחוות דעת לבית המשפט בגין פינוי דיירים מוגנים.
כמו כן הערכת דמי שכירות ודמי מפתח.
אם ברשותכם נכס תפוס או שאתם דיירים מוגנים ומעוניינים לקבל ייעוץ או חוות דעת , השאירו פרטים עכשיו!